Η πρώτη σοβαρή ερώτηση των περισσότερων αγοραστών για ένα ακίνητο στην Κύπρο δεν αφορά τη θέα ή την κουζίνα. Είναι: «Υπάρχει τίτλος;» Ο σύμβουλος που απαντά καθαρά για τον τίτλο ιδιοκτησίας από το πρώτο τηλεφώνημα κερδίζει εμπιστοσύνη και γλιτώνει όλους από εβδομάδες αλληλογραφίας. Αυτός που δεν μπορεί να απαντήσει ρισκάρει μια συμφωνία που θα κολλήσει στο γραφείο του δικηγόρου.

Αυτός ο οδηγός είναι μια πρακτική λίστα ελέγχου για κτηματομεσίτες. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή: τους επίσημους ελέγχους τους κάνουν οι δικηγόροι αγοραστή και πωλητή. Όμως το να ξέρετε τι να ρωτήσετε και να το καταγράψετε σωστά είναι μέρος μιας καλής καταχώρισης.

Γιατί ο τίτλος μετράει τόσο πολύ στην Κύπρο

Ο τίτλος ιδιοκτησίας εκδίδεται από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και δείχνει ποιος είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου. Στην Κύπρο πολλά ακίνητα — ιδίως διαμερίσματα και κατοικίες σε νεότερες αναπτύξεις — πωλήθηκαν πριν εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι, και κάποια τους περιμένουν ακόμη. Αυτό επηρεάζει τον τρόπο ολοκλήρωσης της πώλησης, τον χρόνο της μεταβίβασης και το πόσο άνετα νιώθει ο αγοραστής (ή η τράπεζά του).

Για εσάς επηρεάζει τρία πράγματα: σε ποιους αγοραστές ταιριάζει το ακίνητο, πώς το τιμολογείτε και το παρουσιάζετε, και πόσο ομαλά κλείνει η συμφωνία.

Οι τρεις περιπτώσεις που θα συναντήσετε

  • Υπάρχει ξεχωριστός τίτλος. Το ακίνητο έχει δικό του τίτλο στο όνομα του πωλητή. Είναι η απλούστερη περίπτωση: μετά την πώληση, ο τίτλος μπορεί να μεταβιβαστεί στον αγοραστή.
  • Υπάρχει τίτλος για το οικόπεδο ή το κτίριο, όχι για τη μονάδα. Συνηθισμένο σε πολυκατοικίες και συγκροτήματα: το οικόπεδο έχει τίτλο, αλλά δεν έχουν εκδοθεί ακόμη ξεχωριστοί τίτλοι για κάθε μονάδα.
  • Δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός τίτλος, εκκρεμούν εγκρίσεις. Οι ξεχωριστοί τίτλοι συνήθως ακολουθούν την τελική έγκριση του κτιρίου από τις πολεοδομικές αρχές και τις αρχές ανέγερσης οικοδομών. Μέχρι τότε, ο αγοραστής βασίζεται συνήθως στο πωλητήριο έγγραφο και τις προστασίες που το συνοδεύουν.

Η λίστα ελέγχου πριν την καταχώριση

  1. Ζητήστε από τον πωλητή αντίγραφο του τίτλου ή των εγγράφων που εξηγούν γιατί δεν υπάρχει ακόμη.
  2. Ελέγξτε το όνομα του ιδιοκτήτη στον τίτλο: να ταιριάζει με αυτόν που πουλά — ή ο πωλητής να έχει νόμιμη εξουσιοδότηση (π.χ. πληρεξούσιο ή ως κληρονόμος).
  3. Ελέγξτε τι ακριβώς πωλείται. Μερίδιο οικοπέδου, μονάδα σε κτίριο, χώροι στάθμευσης και αποθήκες: η περιγραφή στον τίτλο πρέπει να ταιριάζει με αυτό που διαφημίζετε.
  4. Ρωτήστε για υποθήκες και άλλα βάρη. Ένα ακίνητο με υποθήκη μπορεί να πωληθεί, όμως ο δικηγόρος του αγοραστή θα χρειαστεί ξεκάθαρο σχέδιο για την αποδέσμευσή του. Μια έρευνα στο Κτηματολόγιο, που γίνεται συνήθως από δικηγόρο, δείχνει υποθήκες και άλλα εμπράγματα βάρη.
  5. Για ακίνητα χωρίς ξεχωριστό τίτλο, ρωτήστε αν το κτίριο έχει τελική έγκριση, αν η γη του κατασκευαστή είναι υποθηκευμένη και πόσο έχει προχωρήσει η διαδικασία έκδοσης τίτλων.
  6. Καταγράψτε τις απαντήσεις στο ίδιο το ακίνητο, όχι στη μνήμη κάποιου.

Πώς το εξηγείτε στους αγοραστές

Με σαφήνεια και ουδετερότητα. Πείτε ποια είναι η κατάσταση, τι σημαίνει για το χρονοδιάγραμμα και ότι θα την επιβεβαιώσει ο δικηγόρος τους. Ιδιαίτερα οι αγοραστές από το εξωτερικό μπορεί να μην ξέρουν ότι στην Κύπρο το πωλητήριο έγγραφο μπορεί να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο για να προστατεύει τον αγοραστή μέχρι τη μεταβίβαση. Παραπέμψτε τους νωρίς σε δικηγόρο αντί να εξηγείτε εσείς τον νόμο.

Χρήσιμες διατυπώσεις:

Κατάσταση Τι λέτε
Ξεχωριστός τίτλος «Το ακίνητο έχει δικό του τίτλο στο όνομα του πωλητή· η μεταβίβαση μπορεί να γίνει μετά την πώληση.»
Τίτλος μόνο για το οικόπεδο «Το κτίριο έχει τίτλο· οι ξεχωριστοί τίτλοι των μονάδων δεν έχουν εκδοθεί ακόμη. Ο δικηγόρος σας θα εξηγήσει πώς προστατεύεται η αγορά σας.»
Εκκρεμούν εγκρίσεις «Οι ξεχωριστοί τίτλοι αναμένονται μετά τις τελικές εγκρίσεις. Ο δικηγόρος σας θα ελέγξει την πρόοδο και τη θέση του κατασκευαστή.»

Κρατήστε το στο CRM, όχι σε σημειωματάριο

Η κατάσταση του τίτλου ανήκει στο ίδιο το ακίνητο, ώστε κάθε σύμβουλος του γραφείου να δίνει την ίδια απάντηση και οι αντιστοιχίσεις να τη λαμβάνουν υπόψη. Στο Estate CRM κάθε ακίνητο έχει πεδίο τίτλου ιδιοκτησίας με τις καταστάσεις που χρησιμοποιούν πράγματι οι κτηματομεσίτες στην Κύπρο, και οι αγοραστές που θέλουν μόνο ακίνητα με τίτλο μπορούν να το δηλώσουν στη ζήτησή τους. Η κατάσταση εμφανίζεται έπειτα στις σελίδες κοινοποίησης και στα φυλλάδια, στα ελληνικά και στα αγγλικά, ώστε ο αγοραστής να βλέπει ό,τι βλέπετε κι εσείς.

Λίγα λεπτά ελέγχου πριν την καταχώριση γλιτώνουν εβδομάδες αργότερα — και συχνά κάνουν τη διαφορά ανάμεσα στον αγοραστή που διστάζει και σε αυτόν που κάνει προσφορά.

Σχετικοί οδηγοί: Καταχώριση ακινήτου · Αναθέσεις